Banky zpřísňují investiční hypotéky. Týká se to hlavně lidí, kteří už nemovitosti mají

Začíná platit jedna z největších hypotečních regulací za poslední roky. Tuzemské banky zavádí od začátku dubna přísnější podmínky pro poskytování tzv. investičních hypoték. Finanční domy vyslyšely doporučení České národní banky (ČNB) a zpřísní pravidla pro poskytování hypotéky pro lidi, kteří kupují třetí a další byt či nemovitost určenou například k pronájmu. Žadatelé budou muset nově složit alespoň 30 procent vlastních peněz a jejich celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek vlastních ročních příjmů.

Nová pravidla platí od 1. dubna 2026 a vztahují se pouze na nově sjednané úvěry. Klíčovou změnou je snížení maximální výše hypotéky vůči hodnotě nemovitosti na 70 procent. Zjednodušeně řečeno, zájemci budou muset nově financovat alespoň 30 procent ceny z vlastních prostředků, což může znamenat nutnost dodat statisíce korun navíc. Zpřísnění se týká i celkového zadlužení. Dluh žadatele nesmí nově překročit sedminásobek jeho ročního příjmu. U běžných hypoték přitom ČNB doporučuje limit o něco vyšší – až osminásobek.

Obchodní ředitel kanceláře MAXIMA REALITY Jakub Šolar pro Echo24 řekl, že dopad této konkrétní změny bude spíše krátkodobý. „V praxi to bude znamenat, že si banky u třetí a každé další nemovitosti vyžádají vyšší vlastní kapitál a přísněji posoudí příjmy, což dále zvýší vstupní náklady investorů do nemovitostí,“ uvedl.

„Je to signál, že vývoj na realitním trhu regulátor pozorně sleduje a toto drobné popostrčení lze interpretovat jako obezřetnost nad současným vývojem trhu, které by neměli investoři při posuzováni rizikovosti svých investic nechat bez povšimnutí, stejně jako očekávané zpomalování dynamiky růstu trhu,“ uvedl pro Echo24.

„Zpřísnění jsme aplikovali již v únoru 2026. Při schvalování investičních hypoték se tedy aktuálně řídíme doporučením České národní banky, podle něhož má banka za investiční hypotéku považovat zejména takovou, kde se do bonity žadatele započítává budoucí příjem z pronájmu, respektive takovou hypotéku, kterou chce žadatel financovat nákup třetí a další obytné nemovitosti,“ řekl mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Zájem o investiční hypotéky je podle něj stabilní a pohybuje se okolo 9 procent z portfolia nových hypoték.

SOUVISEJÍCÍ: Investiční byt se splatí za 27 let. Ceny nemovitostí rostou, ale nájmy se přestávají vyplácet

Naopak některé instituce, jako Moneta Money Bank nebo Partners Banka, dosud speciální pravidla neměly a začnou je uplatňovat až nyní. Všechny oslovené banky se nicméně shodují, že dopad na celý hypoteční trh nebude dramatický. „Investiční úvěry tvoří menší část celkové produkce hypoték, a proto neočekáváme zásadní dopad na celkový objem. Předpokládáme spíše mírné snížení poptávky po investičních hypotékách,“ uvedl mluvčí ČSOB Jan Urban.

V souladu s regulací bude postupovat podle mluvčí Terezy Kaiseršotové i Raiffeisenbank. „Hypotéku na investiční nemovitosti jsme zavedli od poloviny března tohoto roku a vždy postupujeme dle doporučení České národní banky,“ potvrdil mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.

Podle odborníků ale mohou nová pravidla některým investorům výrazně zkomplikovat situaci. „Pro část lidí se investice může stát méně dostupnou,“ upozorňuje Tomáš Trauške ze společnosti 4fin Better together. Investoři tak budou muset své nákupy pečlivěji plánovat a více zohledňovat vlastní finanční rezervy.

Zájem o investiční byty přitom v Česku dlouhodobě patří mezi nejpopulárnější způsoby zhodnocování peněz. Atraktivitu nemovitostí v posledních letech posiloval zejména rychlý růst jejich cen, který investorům přinášel vysoké zhodnocení. Právě na tento trend nyní centrální banka reaguje.

Cílem regulace je předejít situaci, kdy by při případném poklesu cen nemovitostí mohly banky čelit zvýšenému riziku nesplácených úvěrů. Banky budou nově důsledněji ověřovat, kolik nemovitostí žadatel vlastní. Kromě údajů z katastru mohou požadovat i další informace, například o majetku v zahraničí nebo podílech v družstvech.

Nová pravidla se už projevila

Nová regulace se podle CEO developerské skupiny Neocity Odeda Bera už stihla projevit na realitním trhu. „Na začátku roku byl patrný zvýšený zájem části investorů uzavřít financování ještě před dubnovým zpřísněním. V lednu a únoru bylo uzavřeno o 40 % hypoték více než loni ve stejnou dobu. Odpovídají tomu také data ČBA Hypomonitoru, kdy banky zaznamenaly v lednu 2026 silný objem nových hypoték právě na investiční nemovitosti,“ uvedl pro Echo24.

Není to nic překvapivého. „Pokud trh dopředu ví o regulační změně, část poptávky se přirozeně přesune dopředu. Opatření byla komunikována už během podzimních měsíců, takže je logické, že se od té doby objem hypoték mírně zvýšil,“ sdělil CEO Ber redakci s tím, že podíl investorů na nákupech nových bytů v Praze je až 40 %.

Toto zpřísnění by mohlo krátkodobě zpomalit tempo prodejů investičních bytů. „Část investorů může odložit nákup dalšího bytu, přesunout se více do nákupů za vlastní kapitál nebo být selektivnější v tom, jaký produkt a lokalitu zvolí,“ doplnil ředitel Ber pro Echo24.

Pro běžné hypotéky se pravidla nemění. Nadále platí, že maximální výše hypotečního úvěru může dosahovat 80 procent hodnoty nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let až 90 procent. Nová regulace tak míří především na investory. Ti si od dubna budou muset připravit více vlastních peněz – a zároveň počítat s tím, že cesta k dalšímu bytu bude složitější než dosud.