Družstevnictví čekají změny, vláda chce snazší úvěry i přítrž spekulacím. Rakouská cesta nebude

Senátní Podvýbor pro bydlení uspořádal v úterý kulatý stůl se zaměřením na družstevnictví a nástroje pro zlepšení bytové otázky. Účastníci diskutovali nad konkrétními návrhy, přičemž aktuální situace je dle nich výjimečná v tom, že se spolu na zájmu hledat řešení shodnou jak politici napříč spektrem, tak bankovní sektor i sami družstevníci. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) má v legislativním plánu na druhou polovinu roku 2026 návrh, kterým se změní některé zákony v oblasti bytových družstev. Touto obecně formulovanou legislativou chce kabinet řešit právě největší neduhy.

Předsedkyně senátního podvýboru Hana Kordová Marvanová (BEZPP), iniciátorka akce, uvedla, že rychlejší výstavba bytů je sice důležitá, ale nepomůže dostatečně vyřešit cenovou nedostupnost bydlení pro střední vrstvy. „Proto zde musí být alternativa, která je levnější, a to družstevní bydlení, které má v České republice víc jak stoletou tradici,“ sdělila senátorka s dovětkem, že „stát i obce by měly výrazně podpořit výstavbu družstevních bytů a domů ve spolupráci s obcemi“.

„Družstevnictví je pro tuto vládu jedno z klíčových opatření, jak pomoci dostupnosti bydlení,“ uvedl náměstek ministryně pro místní rozvoj Filip Endal s tím, že v současnosti evidují velký převis poptávky nad alokovanými financemi, co se programů dostupného nájemního bydlení v rámci Státního fondu podpory investic týče (SFPI). Zatímco vyčleněných peněz bylo zhruba 7 miliard, podané žádosti tvořily v objemu 17 miliard. „Z projektů pod čarou jde asi o 1 500 bytů za 4,5 miliardy, co jsme identifikovali v souvislosti s družstevním bydlením,“ ozřejmil poptávku náměstek Endal a doplnil, že jde o projekty, které mají stavební povolení, takže je dle něj možné začít stavět ihned. „Beru to jako velký závazek,“ doplnil náměstek.

Podle vládní hospodářské strategie by se do roku 2030 mělo v ČR stavět 50 000 nových bytů ročně. To by bylo o zhruba 20 000 bytů více než nyní. Z celkového počtu by zhruba 10 000 nových bytů mělo být obecních, družstevních či v režimu tzv. dostupného bydlení. Podle Mrázové by každý typ bydlení měl tvořit zhruba třetinový podíl. S tím, aby byly různé možnosti, souhlasí i stínový ministr pro místní rozvoj ODS Radim Ivan. „Ať si každý rozhodne, jestli chce bydlet v družstevním bydlení, nebo jiném typu. Do toho státu nic není, ten se má postarat o to, aby připravil to dané území a nastavil nějakou základní regulaci,“ sdělil nedávno Echu. Z jeho osobní zkušenosti coby místostarosty městského obvodu Ostrava-Jih, který je největší v daném městě, vyplynulo, že lidé zřetelně preferují vlastnictví.

Místopředsedkyně Výboru pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí Eva Rajchmanová (KDU-ČSL), spolupořadatelka akce, podpořila roli obcí a měst při výstavbě bytů pro nízko a středně příjmové skupiny obyvatel. „Dle informací Státního fondu podpory investic obce a města prokázaly, že jsou schopné i díky poradenství ze strany fondu velmi rychle připravit projekty a povolení pro výstavbu bytů. Z celkové alokace 7 miliard korun bylo vyčerpáno 5 miliard korun a obce budou realizovat projekty v objemu 40 miliard korun,“ sdělila. Podstatné dle senátorky je, aby stát dále vytvářel pobídky pro města a obce ve formě dotace alespoň ve výši 25 procent. „Samosprávy čtyřnásobně dofinancují alokaci a státu se vložené prostředky do roku vrátí prostřednictvím daní,“ doplnila Rajchmanová.

Jakými nástroji chce přitom vláda pomoci družstevnictví? Jednak je to dle náměstka Endala zástava na družstevní podíl, tedy aby se družstevní podíly aplikovaly více jako hypotéka. Banka v současnosti nemůže snadno dát hypotéku, protože nemá co dát do zástavy, neboť člověk si nekupuje byt jako nemovitost, ale kupuje si družstevní podíl – právo v bytě bydlet. Možnost sice funguje v určité míře již dnes, nicméně situaci komplikuje to, že družstva to zpravidla sama zakazují, neboť by si tím sama uškodila. Ve chvíli, kdy člen družstva dluží jak za nájem a služby družstvu, tak za úvěr bance, tak první dostane zaplaceno banka jakožto zástavní věřitel. Až poté, pokud něco zbude, je na řadě družstvo, jenže často nezbude nic.

Průzkum odhalil největší problém

Dále je dle náměstka ministryně Zuzany Mrázové (ANO) nutno nastavit jasná pravidla pro vystoupení z družstva či ochranu bytových družstev proti spekulacím, například skrze minimální dobu, po kterou by byl převod podílu omezen. Druhé zmíněné opatření má zabránit tomu, aby člověk získal družstevní podíl za zvýhodněných podmínek – neboť družstevní bydlení bývá často podpořené státem nebo obcemi skrze levnější pozemky, dotace či výhodné úvěry –, aby ho krátce poté prodal za tržní cenu a vydělal na tom. „Zapotřebí jsou i kompetentní správci družstev, aby ta družstva skutečně vznikala profesionálně,“ doplnil Endal. Ministerstvo též plánuje garanční fond, který by měl pomoci snížit vstupní kapitálovou bariéru – například pro mladé rodiny.

Kateřina Horáková za Svaz českých a moravských bytových družstev označila za největší problém, který vyplynul z dotazníkového šetření, kterého se zúčastnilo 61 spíše velkých bytových družstev – dohromady spravují čtvrt milionu bytů, tedy více než 10 000 bytových domů –, obtížné vymáhání pohledávek vznikajících při užívání družstevních bytů. „To zatěžuje řádně platící členy družstev, neboť dům prostě musí nějak fungovat, peníze musíme vybrat, takže na úhradě za neplatící se podílejí ti řádně platící. Řešením by bylo zavedení zákonného zástavního práva k družstevnímu podílu v bytovém družstvu ve prospěch družstva,“ sdělila Horáková. Družstvo by tak dostalo nárok na to sáhnout na neplatičův podíl, případně ho prodat, a z výtěžku zaplatit dluh.

Náměstek Endal naopak uvedl, že současná vláda nebude pokračovat v konceptu bytových společností s omezeným ziskem, který připravoval předchozí kabinet, neboť směr považuje za „slepou cestu“. Mělo jít o model inspirovaný například Rakouskem, kdy by speciální bytové společnosti stavěly a provozovaly nájemní bydlení s omezeným ziskem. Výměnou za státní podporu by nabízely dlouhodobé a stabilní nájmy, které by nerostly skokově podle trhu. Podstatou je, že většina výnosů by se nevyplácela investorům, ale vracela zpět do údržby a další výstavby, čímž by se postupně rozšiřoval fond dostupných bytů a vznikal stabilní segment nájemního bydlení mimo čistě komerční logiku. Na rozdíl od klasických bytových družstev, kde se případný přebytek vrací zpět do správy domu, počítal tento model s omezeným, ale stabilním výnosem pro investory, což mělo přilákat soukromý kapitál.

Diskutující na semináři v Senátu upozornili, že v České republice se neustále zhoršuje dostupnost bydlení nejen pro sociálně slabé skupiny obyvatel, ale i pro střední vrstvy. Například bydlení v Praze je třetí nejdražší z evropských metropolí po Amsterdamu a Athénách a k pořízení vlastního bytu je podle údajů Deloitte Property Index zapotřebí 15 ročních platů. Stejně tak dlouhodobě rostou i ceny nájmů. Nedostupnost bydlení je dána neustále se prohlubujícím rozdílem mezi růstem mezd a cenou nemovitostí. Jednou z příčin je podle expertů nedostatečné tempo nové výstavby. To souvisí s dlouhými povolovacími procesy staveb. Podle Deloitte patří Česku v rychlosti výstavby 14. příčka z 25 sledovaných zemí.