Kolik je v Česku prázdných bytů? Statistika říká 860 tisíc, realita je ale jiná

Kolik je v Česku prázdných bytů? Na tuto otázku nikdo nemá uspokojivou odpověď, jelikož pojem prázdný a investiční byt se často zaměňuje. Podle posledního sčítání lidu a analýzy Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) z roku 2024 se v České republice nachází více než 860 tisíc neobydlených bytů. To je více než dvojnásobek oproti situaci před třiceti lety. Podle expertního odhadu je z tohoto čísla zhruba 577 tisíc bytů dlouhodobě prázdných. S tímto tvrzením ale realitní odborníci, které oslovil deník Echo24, tvrdě nesouhlasí.

Zpráva ministerstva uvádí, že z 577 tisíc neobydlených bytů se 200 tisíc bytů nachází v bytových domech, zatímco v rodinných domech je 377 tisíc. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) je zhruba 175 tisíc bytů využíváno k rekreaci a dalších 53 tisíc je neobyvatelných kvůli vlhkosti, plísni nebo celkové zanedbanosti.

Roman Chrenčík z tiskového oddělení ministerstva pro místní rozvoj odkázal právě na analýzu z loňska. "V České republice bylo v roce 2021 podle Sčítání lidu, domů a bytů přibližně 860 000 neobydlených bytů, což představuje zhruba 18 % celkového bytového fondu," uvedl pro Echo24. Zároveň upozornil, že rezort připravil i zákon o podpoře bydlení. Ten skrze systém garancí motivuje vlastníky bytů, aby své prázdné byty pronajali. "Zákon, který už prošel legislativním procesem, bude účinný od 1. ledna 2026," sdělil.

Do kategorie „neobydlený byt“ se podle metodiky sčítání dostane každá jednotka, kde nikdo nemá nahlášen trvalý ani dlouhodobý pobyt. Jako častý důvod neobydlenosti se běžně uvádí nevyhovující technický stav nemovitosti a s ním spojené vysoké náklady na bydlení. Neznamená to však, že by byty zůstávaly vždy zcela prázdné.

Podle analýzy se zčásti může jednat o takzvané investiční byty používané pro jiné účely než bydlení, například zůstávají dlouhodobě prázdné nebo se mohou nabízet pro krátkodobé ubytování, občasnému přespání nebo k rekreaci. Podle serveru iDNES.cz by se mohlo jednat o zhruba 275 000 bytů. Ve skutečnosti je ale velmi složité zjistit reálné číslo prázdných bytů.

Vždyť pouze obce mají ve svém vlastnictví téměř 13 tisíc dlouhodobě neobydlených bytů v bytových domech. Asi 9500 z nich neprošlo od roku 1990 rekonstrukcí, a to hlavně ve velkých městech. Ty menší jsou na tom výrazně lépe – téměř polovina bytů postavených nebo opravených po roce 1990 se nachází obcích s méně než 5 tisíci obyvateli.

SOUVISEJÍCÍ: Zlatým dolem budou nájmy, soudí developeři. Více pronajímají, než prodávají

Na nedostatečné povědomí o obsazenosti bytů upozorňuje i šéf společnosti Neocity Oded Ber. "Zajímavým tématem je i obsazenost obecních bytů v Praze. Jednotlivé městské části nejsou schopné – nebo ochotné – poskytnout přehled o tom, kdo v těchto bytech bydlí, jak dlouho, za jakých podmínek a jaké je nájemné. V kontextu nedávného skandálu s kšeftováním s byty ve správě magistrátu i městských částí působí tato nesystematičnost až účelově," uvedl Oded Ber pro Echo24.

Jedním z problémů je obecná domněnka, že prázdný byt je i bytem investičním. "Investiční byty jsou nájemní, nikoli prázdné. Nájemní byty jsou pro trh velmi zdravé a naopak umocňují jeho dynamiku. Právě díky nájemním bytům se můžou lidé stěhovat z místa na místo, starší lidé se můžou přesouvat do menších bytů, rodiny naopak do větších," uvedl viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Zdeněk Soudný pro Echo24.

Podle něho je studie ministerstva nepodložená. "Pro toto tvrzení nemají reálná data, jedná se pouze o „expertní odhad“, který rozporujeme. Navíc právě tento expertní odhad pravděpodobně vychází z nesprávného pochopení údajů ČSÚ, který při sčítání definoval tzv. neobydlené byty. Nejedná se ovšem o reálně neobydlené byty, nýbrž o byty, kde nebydlí vlastník. Tedy jde často o nájemní byty," domnívá se. To potvrzuje i ČSÚ.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Rodiny opouští Prahu. Staví se malé byty pro investory, páry a jednotlivce

V rámci sčítání lidu museli občané vyplnit místo bydliště, které nemusí být shodné s adresou trvalého pobytu. "Reálně se stává, že člověk, který bydlí kvůli svému zaměstnání v pronajatém bytě ve velkém městě, má svou domácnost i více než 100 km daleko. Protože však za svou rodinou pravidelně dojíždí každý víkend, tak se během sčítání lidu sečetl v místě, kde má rodinu i domácnost. Byt, ve kterém tráví dotyčný pracovní týden, se tak z hlediska statistické definice sice jeví jako neobydlený, ale je potřeba si uvědomit, že vlastně nemusí být prázdný," uvedl ČSÚ.

Stejně tak má řada rodin druhé bydlení mimo své trvalé bydliště a na víkendy odjíždí například na chalupu nebo do svého bytu na horách. A opět, byty v těchto nemovitostech se ve výsledcích sčítání mohou považovat za neobydlené, nicméně nejsou prázdné. Ze stavu aktuálně zpracovaných údajů již teď vyplývá, že vysoký podíl neobydlených bytů je v okresech Prachatice a Semily, kde je však i velký podíl horských bytů a chalup, které však nelze jednoduše označit za prázdné.

Podle hlavního analytika Central Group Ondřeje Šťastného reálné číslo prázdných bytů nezná nikdo. "V médiích se sice o prázdných bytech často mluví v souvislosti s kritikou nákupu bytů na investici, ale tyto hlasy se většinou opírají o statistiku o počtu tzv. neobydlených bytů. Jde ale o zkreslení či nepochopení této statistiky, na což upozorňuje i sám ČSÚ. Do této kategorie totiž spadají všechny byty, ve kterých se nikdo při sčítání lidu „nesečetl“. Tedy například i byty, ve kterých jejich uživatel normálně bydlí, ale sečetl se jinde (například v místě, které má vedeno jako trvalé bydliště), byty obývané studenty, rekreační objekty, nebo i byty využívané jako kanceláře nebo ordinace," uvedl analytik Ondřej Šťastný z Central Group pro Echo24.

Zdeněk Soudný zároveň doplnil, že prázdné byty jsou především v neatraktivních lokalitách. "Například v Karviné nedávno bořili několik bytových domů pro stovky lidí, protože v nich nikdo nechtěl bydlet. Město ztratilo desítky tisíc obyvatel a v podobných lokalitách vázne pracovní nabídka, infrastruktura i městská vybavenost. Není možné kohokoli nutit, aby bydlel tam, kde se mu nelíbí. Menší obce tak do svých bytů často nejsou schopné najít nájemce, zatímco ve velkých městech je kritický nedostatek," prohlásil.

Neplatiči jako riziko. "Někdy je výhodnější nechat byt prázdný"

Ekonomové upozorňují, že český daňový systém majitele nijak nenutí byty pronajímat. „Máme nejnižší zdanění nemovitostí v EU a mít prázdný byt znamená mít i nízké náklady,“ vysvětluje Jakub Komárek z PAQ Research. Dodává, že byty se tak staly především investiční komoditou: „Nemovitosti ztrácejí svou původní funkci k bydlení a stávají se hlavně prostředkem, jak uložit peníze.“

Vedle toho majitelé často poukazují na riziko problémových nájemníků. „Obava z dlouhého vystěhovávání problémového nájemníka, který například nehradí nájemné, může být u mnohých pronajímatelů tím hlavním důvodem, proč byt raději nechají prázdný,“ říká sociolog Martin Lux ze Sociologického ústavu AV ČR.

To potvrzuje i Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří ČR. "Někdy je totiž výhodnější nechat byt prázdný, než řešit problémy s některými nesolidními nájemníky nebo ho pronajímat za nízké ceny, což v některých lokalitách stále platí. Vybrat si spolehlivého, včas a řádně platícího nájemníka, který svěřený majetek neničí a řádně o něj pečuje, není tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Občanský zákoník nechrání právě tyto nájemníky, o které by vlastníci stáli, ale chrání bohužel i nájemníky, kteří si to nezaslouží," uvedl pro Echo24.

Na tom se shoduje i Obchodní ředitel Creditas Real Estate Borek Simandl. Ten se domnívá, že by trhu pomohlo, kdyby stát méně reguloval nájemní vztahy, resp. umožnil rychle se vypořádat s neplatiči nebo jinak problémovými nájemníky. "To je totiž hlavní obava lidí, kteří nemovitost nechtějí pronajímat. Kdyby věděli, že problém vyřeší během jednoho až dvou měsíců, báli by se výrazně méně," uvedl pro Echo24.

Zvlášť u investičních bytů pak hraje roli i možnost spekulace. „Výnos z rostoucích cen bytů může řádově převýšit jakýkoli výnos z pronájmu, a tak majitelé mohou volit cestu prázdných bytů, které pak mohou jednodušeji přeprodat bez nutnosti řešit ukončování nájemního vztahu,“ dodává Komárek.

Podle ekonomů ale není vysoký počet prázdných bytů jen českou specialitou. „Skutečnost, že v každém okamžiku je jisté procento bytového fondu prázdné, je logickým důsledkem nelikvidnosti tohoto trhu,“ prohlásil Michal Skořepa z České spořitelny. Česká republika má však tento podíl vyšší i kvůli vleklým restitucím, složitému dědickému řízení a nedokonalé legislativě v oblasti nájemního práva.