Tisíce bytů slouží jen k Airbnb. Sílí hlasy o zákazu, centru Prahy hrozí proměna na „město duchů“

Kolik pražských bytů se pronajímá turistům na Airbnb nebo Booking? Přesná data nejsou, jelikož se trh s byty určenými na krátkodobý pronájem se neustále proměňuje. Nějaká čísla ale můžeme pozorovat v rámci pražského bytového fondu. Ten disponuje až 8200 byty určenými pro ubytovací platformy, které se nachází hlavně v historickém centru metropole. To logicky vyvolává kritiku z řad místních, ale i politiků a realitních insiderů, které oslovil deník Echo24. Ti tvrdí, že sdílené ubytování mění charakter města a zdražuje život občanů i ceny bydlení v centru.

Data jsou nejasná, nálady ostré a politici se střídají v tom, kdo hlasitěji varuje před „městem duchů“. Staré Město a Malá Strana čím dál více připomínají spíš kulisu pro turisty, než živou čtvrť. Když přijde řeč na podíl Airbnb v pražském bytovém fondu, tak odpověď zní: „záleží, koho se ptáte“. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) hovoří o 1,2 % bytů v Praze, ale na Praze 1 už jde o více než 16 %. Místostarosta pro finance Tomáš Heres (ODS) z Městské části Praha 1 mluví dokonce o „až dvaceti procentech v některých ulicích“.

Na problémy spojené s krátkodobým ubytování dlouhodobě upozorňuje i náměstek primátora pro plánování a rozvoj, urbanista a architekt Petr Hlaváček (STAN). „Airbnb parazituje na bytovém fondu. Často znemožňuje obyčejné bydlení a v Praze je hlavně koncentrováno do centra, kde významně proměňuje charakter života. Osobně si myslím, že kromě sdílené formy, která dnes tvoří velmi malé procento, se má Airbnb v centru města zakázat,“ řekl pro deník Echo24.

Praha ale na rozdíl od Berlína, Hamburku či Vídně takovou pravomoc nemá. Vše, co může dělat, je žádat stát o změnu zákona. Ten zatím „postupuje metodou obstrukcí.“ Jedním z hlavních problémů je nedostatek spolehlivých dat a kvalitního monitoringu.

IPR výchozí data přebírá od webové zdroje Inside Airbnb, data dále zpracovává a očišťuje je. Více o metodice používaných dat je možné dohledat ve studii Airbnb v Praze. Podle těchto dat představují ubytování Airbnb, která jsou nabízena ve formě pronájmu celého bytu (cca 82 % všech Airbnb v Praze), přibližně 1,2 % bytového fondu v Praze, přičemž tento podíl postupně narůstá.

"Tato data ale nelze interpretovat způsobem, že by byl podíl Airbnb v Praze velmi nízký či zanedbatelný. Jedním z hlavních problémů spjatých s Airbnb v Praze je totiž jeho prostorová koncentrace do centra města. V MČ Praha 1 tvoří Airbnb (nabídky celých bytů) přes 16 % bytového fondu," sdělil náměstek Hlaváček redakci Echa.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Připlatí si turisté v Česku? Ve hře je zvýšení poplatku z 50 na 100 korun, Praha 1 chce čtyřnásobek

To potvrzuje i místostarosta Tomáš Heres. Tvrdí, že krátkodobé pronájmy tvoří 2,5 až 4 % z pražského bytového fondu. "V centru města (např. Staré Město, Malá Strana) může být tento podíl výrazně vyšší – až 15-20 % bytů v některých ulicích... Airbnb v Praze nabízí kolem 10-12 tisíc aktivních jednotek, přičemž velká část je celoročně dostupná (tzn. jde o investiční byty, nikoli sdílené pokoje), ale takových platforem je bohužel více," poznamenal.

Heres označil vylidňování centra za nežádoucí fenomén. Jako problém to vnímá i Městská část Praha 1. "Chápeme, že v převážně bytových domech je pro ostatní bydlící velmi nekomfortní, když se po chodbách pohybují cizí lidé, často i pod vlivem alkoholu a ve večerních hodinách hledají, kde jsou vlastně ubytováni," uvedl pro Echo24.

Vedoucí oddělení komunikace Roman Chrenčík z ministerstva pro místní rozvoj odkázal na analýzu IPR, která tvrdí, že se jedná o 1 % bytového fondu (stav k březnu 2023). "Přičemž zátěž je výrazně nerovnoměrná. V historickém centru a několika katastrálních územích jde o desítky procent jednotek, jinde minimum," uvedl mluvčí pro deník Echo24.

To potvrzuje i předseda České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS) Matěj Koutný. Podle něho se využívá zhruba 8 200 bytů z pražského bytového fondu, což je nějakých 1,3 %. "Reálný počet je ale nižší, protože část pobytů probíhá v pokojích nebo bytech, které primárně slouží k bydlení a jen občas jsou nabídnuty turistům," uvedl pro Echo24.

Koutný také ocenil systém eTurista. Ten má potenciál ulevit ubytovatelů od zbytečné administrativy, zamezí obcházení pravidel a přinese i kvalitní a transparentní data. Pražské vedení už roky slibuje regulaci, ale chybí mu nástroje. Evropská unie proto vstupuje do hry sama – od roku 2026 bude platit nové nařízení, které přinutí platformy sdílet data s úřady. Český stát mezitím připravuje registr eTurista, jenž má evidovat hosty i byty. Anna Klímová z IPR věří, že systém přinese transparentnost: „Bez dat nelze regulovat efektivně. Nejde o úplný zákaz, ale o přísné podmínky a sankce v případě porušení pravidel.“

Jenže ani eTurista sám o sobě byty nevykouzlí. Matěj Koutný z asociace pronajímatelů ubytování v soukromí upozorňuje, že krátkodobé pronájmy tvoří příliš malý podíl na to, aby vyřešily krizi bydlení: „Pokud někdy regulovat, tak až na základě tvrdých dat. Jinak hrozí, že zasáhneme i poctivé ubytovatele a vytvoříme šedý trh.“

Nedostatek kvalitních dat je dlouhodobým problémem. Koutný ale upozornil, že díky Českému statistickému úřadu (ČSÚ) a Eurostatu víme, kolik pobytů a přenocování bylo přes platformy za minulý rok v Praze provedeno. "V roce 2024 v Praze bylo 621 081 pobytů, v celkové délce 1 955 539 nocí s celkovým počtem přenocování 5 697 090," sdělil předseda ČAPUS Koutný. To znamená, že průměrný pobyt trvá 3,15 dnů a průměrný počet hostů na rezervaci je 2,91 osoby.

SOUVISEJÍCÍ: Česko si posvítí na Airbnb a Booking. Vláda chce diktovat počet dnů i metrů ke krátkodobému pronájmu

Celkový počet bytů určených ke krátkodobému pronájmu ale nelze vyčíslit. Například podle údajů ČTK se v Praze nachází zhruba 40 tisíc bytů, které jsou určené ke sdílenému ubytování. Analýza krátkodobého ubytování v soukromí v Praze, kterou loni vydal městský IPR, uvádí, že jen přes Airbnb se v březnu 2023 nabízelo zhruba 8 tisíc bytů, před epidemií covidu-19 na konci roku 2019 bylo bytů v nabídce kolem 14 tisíc.

Tato vysoká koncentrace pak posiluje negativní dopady Airbnb na město a jeho obyvatele (např. ztráta rezidenční funkce, omezená nabídka dlouhodobých „běžných“ pronájmů, narušená kvalita života, posílení overturismu, apod.). Zdeňka Havlová z IPR uvádí, že Praha hodlá problémy s krátkodobými pronájmy řešit. "V případě Prahy, kdy se Airbnb extrémně koncentruje do centra města a bytové jednotky na Airbnb zde často mají čistě komerční a profesionální formu nabízení ubytovacích služeb (tj. neslouží již vůbec k bydlení), je určitá regulace na místě," uvedla Kancelář analýz města z IPR ve vyjádření pro Echo24.

Nejedná se o žádnou novinku. IPR se dlouhodobě snaží regulovat, spravovat a monitorovat udržitelnost bydlení a kvalitu života v metropoli. Primárním cílem regulace by mělo být umožnění krátkodobých pronájmů, ale za přísně nastavených podmínek a sankcí. Základem jakékoliv regulace má být nastavení efektivního monitoringu Airbnb a zavedení systému povinné registrace Airbnb (tj. získání informací a dat).

Následně musí být zajištěna efektivní vymahatelnost pravidel a zákonů, které musí poskytovatelé ubytovacích služeb splňovat (např. z hlediska provozu živnosti, dodržování daňových povinností, dodržení stavebního zákona při využívání nemovitosti pro provoz živnosti ubytovacích služeb apod.). K tomu by měla mít města možnost Airbnb regulovat v těch případech, kdy vyhodnotí, že jejich provoz město a jeho obyvatele a uživatele neúměrně zatěžuje.

K výše zmíněnému by mohla přispět projednávaná novela zákona o některých podmínkách podnikání a o výkonu některých činností v oblasti cestovního ruchu. Ta by měla zavést pro provozovatele povinnost registrovat ubytování a ubytované hosty do registru eTurista, což by pomohlo získat o krátkodobých ubytováních více informací, a zpětně pak zlepšit monitoring, vymahatelnost pravidel, hodnocení působení Airbnb v Praze, a nastavení regulace. Zároveň by měla novela umožnit obcím nastavit vlastní cílenou regulaci krátkodobých pronájmů. Obec by pak měla mít možnost například nastavovat limity pronájmu jako je např. omezená doba pronájmu (max. 60 dní v roce), požadovaná velikost a vybavení bytu, počet ubytovaných, délka pobytu, souhlas ostatních členů SVJ, apod.

Nejedná se pouze o Prahu, ale i o další turisticky vytížená města. „Problém se týká centra města, proto je snaha delegovat problém na obce. Z jiných měst jsme detekovali, že se to může týkat Českého Krumlova nebo Karlových Varů. Jiných asi ne. Máme ve Sněmovně s některými poslanci dva pozměňovací návrhy, které směřují k rekolaudaci a k tomu, aby se do těch prostor mohly dívat městské úřady a stavební úřady,“ uvedl předseda opozičního zastupitelského klubu a poslanec ANO Patrik Nacher.