Následky Bartošovy digitalizace. Bylo vydáno nejméně stavebních povolení za 26 let, bytová výstavba vázne

Bytová výstavba vázne i kvůli zpackané digitalizaci stavebního řízení. Tuzemský realitní trh varuje klesající číslo vydaných stavebních povoleních. To je nejnižší za posledních 26 let. Tento propad se přisuzuje nepovedené digitalizaci stavebního řízení v rukou exministra Ivana Bartoše (Piráti), která již tak dlouhé procesy ještě zpomalila a prodloužila. Na druhé straně ale přišel Český statistický úřad (ČSÚ) s tím, že v březnu došlo k výraznému meziročnímu nárůstu zahájené i dokončené výstavby.

Podle ředitele CREDITAS Real Estate Borka Simandla to odráží zlepšení situace ve stavebnictví po loňskému útlumu, ale zároveň i varuje před problémy spojené se stavebními úřady. Nicméně celkový výkon bytové výstavby za první čtvrtletí jakýkoliv optimismus mírní. Když k tomu připočteme ještě rekordně nízké počty nových stavebních povolení na bytovou výstavbu, které jsou nejnižší za posledních 26 let, tak je zřejmé, jakým směrem se bude bytová výstavba (a s ní i nabídka bytů) ubírat v nejbližších letech.

Napětí na realitním trhu navíc umocňuje snížení úrokových sazeb, které může být časem následováno i dalším zlevněním už tak expandujících hypotečních úvěrů. I pokud banky budou reagovat postupně, hypotéky budou dostupnější. To může dál podpořit poptávku po vlastním bydlení, zejména mezi mladšími domácnostmi, které dosud kvůli vysokým sazbám vlastním bydlením vyčkávaly. „Český trh potřebuje zjednodušit procesy, odstranit byrokratické překážky a zajistit právní stabilitu. Jen tak se podaří výstavbu zrychlit, zpřístupnit bydlení a zabránit dalšímu růstu cen,“ doplnil Simandl.

Růst poptávky po bydlení se promítne v dalším zdražení bytů na realitním trhu. Může za to omezená nabídka jak v Praze, tak v regionech. I nadále je třeba mít na paměti, že ani aktuálně vyšší počty nabízených bytů zdaleka nestačí uspokojit zájem ze strany domácností a investorů v Praze ani ve větších městech, uvádí CREDITAS Real Estate.

Že se zatím neblýská na lepší časy napovídají už zmíněné statistiky stavebních povolení. Kromě obvykle extrémně dlouhého stavebního řízení se úřady stále ještě potýkají s nepříliš nepovedenou digitalizací stavebního řízení v gesci exministra Ivana Bartoše (Piráti), v rámci níž se celý proces dramaticky zpomalil a řada žádostí nyní „čeká ve frontě“. Zda to povede k opětovnému zpomalení výstavby v horizontu 3-5 let, nebo zda se postupně podaří frontu zkrátit a vrátit se k běžné délce řízení, aktuálně záleží na akceschopnosti státní a veřejné správy.

Česká republika potřebuje výrazně odlehčit administrativě a řádově zkrátit a zjednodušit řízení. "To by pomohlo stavět víc, rychleji a v důsledku levněji (mj. díky tomu, že by v projektech měli developeři vázán kapitál po kratší a předvídatelnější dobu). Není to nijak nová myšlenka, přesto se jí nepodařilo naplnit ani po třiceti letech od sametové revoluce a cenou je pouze klesající dostupnost vlastního bydlení," uvedl Borek Simandl.

Řešení bytové krize? Developeři chtějí spolupracovat s městy

Bytovou krizi má zájem řešit i soukromý sektor a developeři. Ti se v poslední době snaží navázat spolupráci i s městskými úřady a státními institucemi. Důvodem nejsou jen omezené rozpočty, ale především neprůhledná legislativa, nejasný právní rámec a obavy z regulatorních rizik. Ukazuje to aktuální průzkum Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a debata expertů na nedávném setkání organizovaném ve spolupráci s Asociací pro veřejné zakázky (AVZ).

SOUVISEJÍCÍ: Zlatým dolem budou nájmy, soudí developeři. Více pronajímají, než prodávají

Zatímco v západních zemích je spolupráce měst a developerů běžným pilířem dostupného bydlení, v Česku jde stále spíše o výjimku. Polovina developerských firem má zkušenost alespoň s jedním projektem s účastí města, druhá polovina nikoliv. Přesto téměř všichni respondenti aktuálně připravují projekty za využití tzv. plánovacích smluv s kontribucemi do území. Ty jsou v praxi nutností, zejména při žádostech o změnu územního plánu. „Pokud žádáme o změnu územního plánu, je kontribuce nezbytnou podmínkou,“ říká zakladatel společnosti Trigema Marcel Soural.

Vývojáři jsou otevření hlubší spolupráci – formou společných podniků (joint ventures), koncesí nebo tzv. design & build projektů. Ve všech případech však naráží na komplikace spojené s legislativou. Tou největší je zákon o zadávání veřejných zakázek a z něj vyplývající zdlouhavá a nepředvídatelná výběrová řízení.

„Chybí jednotný rámec spolupráce. Dnes je spolupráce s městy obtížně predikovatelná, často zdlouhavá, právně nejistá a naráží i na politické změny ve vedení obcí,“ uvádí David Musil z Penta Real Estate, který připomíná komplikovaný projekt nad metrem Florenc, kde je třeba dohoda města, dopravního podniku i developera.

Jedním z největších problémů je podle expertů kontinuita politického rozhodování. „Projekt schválí jedna garnitura, další ho zruší,“ shrnuje Ondřej Buršík z Metrostav Development. To je i důvod, proč mnozí vývojáři vidí jako zásadní překážku právě nestabilitu veřejné správy a její neochotu přijímat dlouhodobá partnerství. „Spolupráce se soukromým sektorem není slabost. Pokud je nastavena transparentně a s jasnými výstupy, je to legitimní nástroj pro naplňování veřejného zájmu,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN.