Družstevnictví může být jedním řešením, kudy z krize bydlení. Brzdí ho ale legislativa

Družstevní bydlení se po letech znovu dostává do centra pozornosti jako jedna z možných cest, jak zpomalit růst cen bytů. Český Senát hostil debatu, v níž se zástupci družstev, bank a státu shodli na jedné věci: jednou z největších bariér je v současnosti legislativa, která družstvům znesnadňuje fungování – a bankám výrazně ztěžuje poskytovat úvěry. Předsedkyně senátního podvýboru pro bydlení Hana Kordová Marvanová (BEZPP) míní, že cestou k dostupnému bydlení pro střední vrstvy a rodiny je právě renesance družstevního bydlení, které má v České republice více jak stoletou tradici.

Diskuse v Senátu ukázala, že družstevní model má potenciál nabízet levnější a stabilnější formu bydlení než dnešní developerská tržní výstavba. Aby se však stal plnohodnotnou součástí bytové politiky, musí se změnit legislativa, posílit vymahatelnost práva a vzniknout finanční nástroje, které nebudou malá družstva automaticky odsuzovat k neúspěchu. Jaké jsou v současnosti hlavní překážky?

Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev popsala, že změny zákonů v minulosti odstranily nástroje, které družstvům dříve umožňovaly udržet platební disciplínu. Zrušení poplatků z prodlení či omezení možnosti vypovědět nájem podle ní odstartovalo nárůst dluhů a zhoršilo hospodaření domů. Družstva tak musí financovat provoz i investice v prostředí, kde chybí byť jen základní forma ochrany. Horáková připomněla, že „problémem je současné postavení bytových družstev jako věřitele při vymáhání pohledávek“, které je podle ní dnes slabší než u společenství vlastníků.

Už na začátku jednání upozornil Martin Kroh z Družstevního marketingového sdružení ČR, že bytová družstva představují mnohem významnější část trhu, než si veřejnost uvědomuje – spravují dle něj dohromady zhruba milion bytů. Kroh uvedl, že družstevnictví není marginální alternativou, ale pevnou součástí bytového systému, která však leží mimo zájem státu. Zástupci družstev uvedli, že družstva prakticky nemají efektivní nástroje, jak vymáhat dluhy: Nemohou si zajistit pohledávky, nemají zákonné zástavní právo a v insolvencích stojí na konci řady věřitelů.

Družstva jen ve velkých městech?

Jedním z nejcitlivějších bodů je tzv. vypořádací podíl. Pokud člen z družstva odejde nebo je vyloučen, má právo na vyplacení hodnoty svého podílu. Problémem je, že soudy začaly tuto hodnotu přiřazovat podle tržní ceny bytu – tedy v řádech milionů. Družstva upozorňují, že soudy požadují vyplácení tržní hodnoty podílu i v případech, kdy sám člen porušoval pravidla.

Pavla Schödelbauerová z ministerstva pro místní rozvoj kritizovala, že rozhodnutí Nejvyššího soudu se odchýlila od zákona i stanov družstev, čímž vznikla hluboká právní nejistota. Podle ní je nepochopitelné, že se věc ještě nedostala před Ústavní soud. „Oni mají něco ve stanovách, ty stanovy odpovídají korporátnímu zákonu a soudy soudí úplně jinak,“ uvedla konkrétně s dovětkem, že nechápe, že ještě nepadla žaloba k Ústavnímu soudu.

Důsledky této právní nejistoty dopadají i na financování. Martina Sieber z České bankovní asociace a ČSOB upozornila, že pro banky je téměř nemožné poskytovat úvěry menším družstvům, protože jakýkoli neplatič může ohrozit jejich schopnost splácet. Podle ní tak družstva paradoxně mohou vznikat jen tam, kde má trh největší sílu – ve velkých městech –, zatímco menší regiony zůstávají mimo. Sieber situaci popsala tak, že „to riziko už najednou začíná být velmi vysoké“, což podle ní činí financování malých projektů extrémně obtížným.

Marvanová: Developerská výstavba sama nestačí

Jako jednu z cest, jak rizika snížit, označili řečníci zapojení dalších institucí. Podle Sieber i Kroha mohou družstva zakládat obce, které mají dlouhodobý zájem o rozvoj území, nebo zaměstnavatelé, kteří potřebují udržet pracovní sílu v regionech. Účast zakladatele by podle nich měla být spojena se silnějšími pravomocemi, aby obce mohly efektivněji chránit svůj vklad. Sieber navrhla model, kdy „by subjekt, například město, měl možnost silnějšího vyjednávacího práva“, což by podle ní posílilo důvěru v projekty a usnadnilo jejich vznik.

„Cenově dostupné bydlení nedokáže zajistit pouze masivnější developerská výstavba bytů, ale musí vznikat vedle toho i alternativa v podobě cenově dostupnějšího družstevního bydlení, která je vhodná pro rodiny a střední vrstvy. Zejména tam, kde vzniknou družstva ve spolupráci s obcemi, které mohou poskytnout pro výstavbu své pozemky na základě práva stavby,“ uvedla pro Echo24 předsedkyně podvýboru, senátorka Kordová Marvanová.

Právě ona ještě jako radní hlavního města Prahy v letech 2018–2022 prosadila projekt dostupného družstevního bydlení, jehož cílem bylo stavět levnější byty na městských pozemcích prostřednictvím městských bytových družstev. V roce 2022 magistrát připravil první pilotní projekty, například v lokalitě Radlická, kde mělo vzniknout přes dvě stě družstevních bytů. Po komunálních volbách v tomtéž roce však nová pražská koalice na projekt nenavázala a práce na něm ustaly, což Marvanová přičítá rozhodnutí nové rady, v níž má bydlení na starosti radní Alexandra Udženija (ODS).

Barbora Špicarová Stašková z ministerstva pro místní rozvoj na jednání podvýboru sdělila, že resort v minulých měsících pracoval na řadě změn, které měly družstvům ulevit, například na zavedení evidence družstevních podílů nebo posílení práv při vymáhání dluhů. Některé úpravy se sice dostaly do zákona o podpoře bydlení, ale mnoho dalších — přestože byly legislativně připravené — nakonec nebylo projednáno. Schödelbauerová pak připomněla, že v minulosti stát zvažoval podporu družstev prostřednictvím záruk či úvěrů, ale narazil na evropská pravidla veřejné podpory. Družstva jsou totiž považována za podnikatelské subjekty, což výrazně omezuje prostor pro přímé zásahy státu.

Družstevní bydlení je model, v němž člověk nevlastní byt, ale podíl v bytovém družstvu, které je vlastníkem celého domu. Tento podíl mu dává právo byt dlouhodobě užívat a případně jej převést na dalšího zájemce, přičemž o fungování domu rozhodují společně všichni členové podle stanov a to demokratickým způsobem: každý má jeden hlas. Výhodou jsou výrazně nižší pořizovací náklady než u osobního vlastnictví, předvídatelné úhrady a efektivnější správa domu, často i možnost výstavby na obecních pozemcích. Tento model je vhodný zejména pro ty, kteří hledají dostupné, stabilní bydlení bez investiční spekulace a s dlouhodobou jistotou.