Nedostatečná výstavba jako PR developerů? V Česku se od 90. let staví pořád stejně

Česká republika se už třicet let potýká s nedostatečnou bytovou výstavbou – a hlavní město je jejím nejviditelnějším symbolem. V Praze se dnes ročně postaví zhruba šest tisíc nových bytů. Pro metropoli s více než 1,3 milionu obyvatel, vysokou atraktivitou pro nové rezidenty i dynamicky rostoucí poptávkou, je to číslo zcela nedostačující. Přitom v 80. letech se v Československu stavělo až 80 tisíc bytů ročně. Proč se situace od 90. let prakticky neposunula?

Ceny nových bytů v Praze se vyšplhaly na historická maxima a zdražování zdaleka nekončí. Zatímco ještě před deseti lety se cena za metr čtvereční pohybovala kolem 60 tisíc korun, dnes v některých čtvrtích překračuje hranici 200 tisíc korun. V průměru Pražané zaplatí 167 947 korun za metr čtvereční novostavby, tedy o deset procent více než loni. Podle predikcí realitních insiderů pro Echo24 může do roku 2030 stát průměrný byt v metropoli deset milionů korun.

Hlavní příčinou krize je nedostatek nové výstavby. Ročně se v Praze postaví 5 až 7 tisíc bytů, potřeba by však byla alespoň dvojnásobná. Podle projektu DeNIMBYzace pro platformu Datarun v metropoli chybí až 90 tisíc bytů. Situaci dále komplikuje rekordně nízký počet vydaných stavebních povolení – letos jich za první pololetí přibylo jen 29 tisíc, nejméně za posledních 25 let. Někteří kritici přišli s teorií, že nedostatečná výstavba bytů je pouze PR pro developery, aby se jim lépe prodávalo.

„Méně povolení dnes znamená méně bytů zítra a dražší bydlení pro všechny,“ upozorňuje viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Zdeněk Soudný. Podle něj se bytová výstavba ocitla v začarovaném kruhu: dlouhé povolovací procesy brzdí developery, ti nemají nové zakázky a výsledkem je menší nabídka na trhu. To potvrzuje i zjištění Českého statistického úřadu (ČSÚ), který mapuje zvyšující se výstavbu nových bytů od 90. let. Podle těchto dat se výstavba za posledních 30 let nijak výrazně nezměnila (viz graf).

Developeři i odborníci upozorňují na chronicky složité povolovací procesy. Získání všech potřebných razítek trvá podle statistik 5 až 7 let, v praxi i déle. Takže proč se výstavba od 90. let nijak výrazně nezvýšila? „Povolovací procesy u nás patří k nejdelším v Evropě. Hlavním důvodem je složitá legislativa a množství dotčených stran, kterým zákon poskytuje účinné nástroje k prodlužování celého řízení. Významnou roli hrají i samotné municipality – rozšiřování počtu obyvatel na ně klade zvýšené nároky v oblasti školství, dopravy či infrastruktury,“ uvedl šéf Neocity Oded Ber pro deník Echo24.​​​​​​

Jedním z významných faktorů je i zastaralý územní plán z roku 1999. „Nový měl být schválen již před lety, ale proces se neustále protahuje a nyní se stále připomínkuje. Pro ilustraci – i když je to srovnání do jisté míry účelové, kdy situace byla v 80. letech jiná, tak právě v tomto období se v Československu stavělo až 80 tisíc bytů ročně. Dnes je to přibližně 30 tisíc, z toho v samotné Praze jen kolem 6 000. Pro metropoli s 1,3 milionu obyvatel a vysokou atraktivitou pro nové rezidenty je to naprosto nedostatečné,“ sdělil redakci Oded Ber.

SOUVISEJÍCÍ: Rodiny opouští Prahu. Staví se malé byty pro investory, páry a jednotlivce

Vedle nedostatku novostaveb vyvolává otázky i nakládání s již existujícím fondem. Není jasné, kolik prázdných bytů v Česku skutečně je a proč nejsou využívány. Specifickým problémem jsou obecní byty v Praze. Jednotlivé městské části nedokáží – nebo nechtějí – poskytnout přehled o tom, kdo v nich bydlí a za jakých podmínek. „Po nedávných kauzách s kšeftováním magistrátních bytů působí tento chaos až účelově,“ upozornil Oded Ber.

Na strukturální problém upozorňuje i Kamil Jeřábek, generální ředitel společnosti Wienerberger. „Výstavba nových bytů zaostává za skutečnými potřebami obyvatel a bytový fond v Česku dále nabírá ztrátu. Výsledkem je tlak na ceny a nižší dostupnost bydlení. Chceme-li dohnat deficit, který se během posledních 30 let nastřádal, a přiblížit se evropskému standardu, musíme po dobu dalších 15 let stavět minimálně 60 tisíc bytů ročně,“ řekl Kamil Jeřábek pro Echo24.

Čísla ukazují, že na 1000 obyvatel připadá v Česku pouze 484 bytových jednotek, zatímco v západní Evropě je to v průměru 525. Chybí tak zhruba půl milionu bytů. „Ročně se v Česku průměrně mezi lety 2006 až 2024 dokončilo 32 600 jednotek, tedy polovina potřebného počtu. Tuto nepříznivou bilanci navíc umocňuje i vývoj úrokových sazeb. Ty zůstávají mimo nedostatečný počet bytů dalším z hlavních faktorů bránících snadnému pořízení vlastního bydlení,“ doplnil ředitel Jeřábek.

Zájemci o bydlení dlouhodobě považují úrokovou sazbu ve výši 3,5 % za magickou hranici, přestože ČNB v první polovině roku základní sazbu snížila právě na tuto úroveň, banky reagovaly pomaleji a drží hypotéky kolem 4,5 %. Výraznější zlevnění se čeká až příští rok, kdy by sazby mohly klesnout ke 4 %.

Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří v ČR (ARK ČR) deníku Echo24 řekl, že v 90. letech se investoři zajímali hlavně o nákupy nemovitostí a rekonstrukci již existujících bytů a domů, místo výstavby nových. „Pokud se týkalo nové bytové výstavby (nehovořím o tom, co bylo dokončováno do roku cca 1994) byli investoři značně opatrní, a to sektor výstavby nemovitostí negativně ovlivnilo. Obecně lze říci, že přísnější a složitější stavební předpisy, dlouhé povolovací procesy a byrokracie výstavbu nových bytů zpomalily nebo ztížily,“ uvedl pro Echo24.

Nutno dodat, že od 90. let řádově stouply ceny pozemků a stavebních prací. „Od investičního záměru ke kolaudaci vede složitá, a hlavně dlouhá cesta. Určitě ne ve prospěch výstavby, a nakonec zvláště cen nemovitostí na trhu. Počty kolaudovaných bytů se z uvedených důvodů reálně zatím nemohou zvyšovat,“ uzavírá Jan Borůvka z ARK ČR.

Obchodní ředitel Creditas Real Estate Borek Simandl připomněl, že problémem je i nedostatek lidí ve stavebnictví, vysoké ceny pozemků a fakt, že stát ani obce skoro nestaví. „Takže se spoléhá jen na soukromé projekty. Je zde také neochota měst měnit územní plány, která často vychází z odporu veřejnosti proti jakékoli výstavbě a změnám v sousedství,“ uvedl pro Echo24.

Upozornil, že problém by mohlo vyřešit zjednodušení povolovacího řízení, lepší využití moderních technologií (kvalitní digitalizace) a snadnější zaměstnávání zahraničních dělníků. V principu po technické stránce dochází na stavbách k optimalizaci postupů a jejich zefektivnění a zde moc prostoru pro zkrácení není. Řádově delší dobu developer stráví přípravou projektu a jeho legalizací, pozornost tedy musíme směřovat sem,“ upozornil. Trhu by také pomohla menší regulace nájemních vztahů a snadnější se vypořádání s neplatiči a problémovými nájemníky.