Bydlení jen pro nejbohatší. Na hypotéku dosáhne pouze pětina Čechů

Vlastní bydlení se v Česku stává nedostižným snem pro většinu obyvatel. Podle posledních dat České národní banky (ČNB) si byty pořizuje prakticky už jen pětina domácností s nejvyššími příjmy. Hypotéka se totiž stává luxusem, na který běžná rodina kvůli nízkým mzdám, vysokým cenám nemovitostí a přísným pravidlům jednoduše nedosáhne.

„Hypotéky jsou dnes doménou vysokopřijmových domácností. Čisté měsíční příjmy těch, kdo si úvěr na bydlení berou, přesahují 90 tisíc korun,“ uvedl člen bankovní rady ČNB Jakub Seidler. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky stoupla na čtyři miliony korun a průměrná měsíční splátka činí zhruba 22 tisíc korun.

Například domácnost s malým dítětem a mediánovým příjmem 54 400 korun si podle Seidlera dnes může dovolit zhruba o 60 procent levnější bydlení, než jaké skutečně stojí. Výsledkem je, že většina mladých rodin zůstává v nájmu nebo bydlí u rodičů.

Ekonom Jakub Komárek z PAQ Research upozorňuje, že problém není jen ve vysokých cenách, ale v samotném systému. „Na vlastní nemovitost dnes dosáhne jen pětina nejbohatších. Je to důsledek státem podporované financializace bydlení a nedostatečné výstavby v místech s vysokou poptávkou,“ řekl Jakub Komárek pro server Novinky.cz. Podle něj se z bytů stal investiční nástroj namísto prostoru k bydlení – a stát tomu napomáhá například daňovými výhodami.

Ceny bytů v Česku navíc dál rostou. Loni se podle zjištění ČSOB zvýšily v průměru o více než deset procent, letos v prvním čtvrtletí o dalších deset. Například nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních v Praze dnes stojí v průměru téměř 12 milionů korun.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT: Následky Bartošovy digitalizace. Bylo vydáno nejméně stavebních povolení za 26 let

Zdražení táhnou nahoru nejen náklady na stavební materiály a práce, ale i dlouhodobý nedostatek nových bytů. V loňském roce se dokončilo nejméně bytů od roku 2017 – pouze 30 274, což je meziroční pokles o pětinu. Výstavbu brzdí mimo jiné zdlouhavé povolovací procesy, nedostatek vhodných pozemků a následky nepovedené digitalizaci stavebního řízení.

Developeři sice připravují rekordní počet nových bytů, ale kvůli zpackané digitalizaci stavebního řízení pod taktovkou exministra Ivana Bartoše (Piráti) se stále nestaví. Nutno dodat, že minulý rok se vydalo nejméně stavebních povolení za posledních 26 let. Podle analýzy společnosti Central Group je v současnosti v různých fázích přípravy až 150 tisíc nových bytů, přesto je nabídka na realitním trhu stále nedostatečná. Tento paradox, kdy se příprava bytů vleče i několik let, vede k prudkému nárůstu cen bytů.

Ani pokles úrokových sazeb zatím situaci výrazně nezlepšil. Podle ukazatele Swiss Life Hypoindex činila průměrná sazba hypoték na začátku června 4,94 procenta, tedy jen o necelé tři desetiny procentního bodu méně než na konci loňského roku. Při této sazbě vychází měsíční splátka hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let na více než 20 tisíc korun.

SOUVISEJÍCÍ: Zlatým dolem budou nájmy, soudí developeři. Více pronajímají, než prodávají

Bankovní rada ČNB přitom pravidla pro poskytování hypoték ponechala beze změny. Platí tak, že žadatel musí mít naspořeno alespoň 20 procent hodnoty nemovitosti, u mladších do 36 let stačí deset procent. Ostatní limity pro posuzování výše splátek a celkového zadlužení zůstávají zatím deaktivovány.

Zatímco ceny bytů letí vzhůru, mzdy zdaleka nestačí držet krok. Podle Českého statistického úřadu činila průměrná hrubá mzda v prvním čtvrtletí 46 924 korun. Meziročně sice stoupla o 6,7 procent, ale po zohlednění inflace byl růst reálných mezd jen 3,9 procent. „Kupní síla obyvatel se stále nevrátila na úroveň před pandemií. I když mzdy nominálně rostou, za průměrnou výplatu si koupíme méně než před šesti lety,“ upozorňuje hlavní ekonom Deloitte David Marek.

Nedostupné bydlení dopadá hlavně na mladou generaci

Drahé a nedostupné bydlení podle expertů představuje pro českou ekonomiku stále větší riziko. Omezuje totiž jak spotřebu domácností, tak pracovní mobilitu, což může do budoucna ohrozit konkurenceschopnost celé země. „Pokud se zásadně nezmění přístup k výstavbě a nezajistí se dostupnější modely financování, bude se krize bydlení dál prohlubovat,“ varuje Komárek.

Situace na trhu s bydlením citelně doléhá především na mladé lidi. Podle aktuální statistiky agentury Ipsos považuje nedostupné bydlení za nejzásadnější problém 45 procent mladých Čechů ve věku 18 až 30 let. Více než třetina z nich zároveň cítí, že politici tento problém neřeší. "Podle našeho průzkumu jsou pro mladé generace klíčová témata dostupnost bydlení, životní náklady a kvalita a dostupnost zdravotní péče," uvedla agentura na svých stránkách.

To potvrzuje i průzkum Komerční banky. Podle něhož je mladá generace skeptická k vlastnímu bydlení, zatímco jejich rodiče stále věří ve vlastní bydlení. Průzkum tvrdí, že osm z deseti lidí považuje pořízení vlastního bydlení za nedosažitelné, většina z nich si na něj spoří a plánuje využít úvěry. Jen 47 procent zástupců Generace Z věří, že dosáhne na vysněné bydlení, a výrazně častěji zvažuje sdílené nebo nájemní formy bydlení. Zároveň ale 23 procent mladých věří, že se situace do deseti let zlepší, což je o poznání optimističtější výhled než u starších generací.

ČNB píše, že ceny bytů nezřídka oživují rychleji než ostatní segmenty a v době přehřívání trhu dosahují v rámci bytových nemovitostí nejvyšších temp růstu. Podle její Zprávy o finanční stabilitě z jara 2025 by měla meziroční dynamika cen bytových nemovitostí v kulminovat v první polovině roku na hodnotách kolem 10 procent.

Následně tempo růstu mírně oslabí, byť se stále bude pohybovat na poměrně silných hodnotách. I přes tento robustní růst však lze očekávat, že dynamika cen samotných bytů uvedená čísla výrazně překoná a v průběhu roku 2025 bude tahounem celého trhu bydlení.