Investiční byt se splatí za 27 let. Ceny nemovitostí rostou, ale nájmy se přestávají vyplácet

Tuzemský realitní trh se zásadně mění. Koupit byt a pronajímat ho jako „bezpečnou investici“ bývalo v Česku téměř univerzálním receptem na dlouhodobé zhodnocení peněz. Nájmy se v poslední době přestávají vyplácet, přestože zažívají renesanci kvůli vysokým cenám nemovitostí a nedosažitelným hypotékám. Statistika UniCredit Bank uvádí, že se průměrný hrubý výnos z nájmu pohybuje kolem 3,6 procent ročně. Průměrný český byt se tedy pomocí nájemného zaplatí za 27 let.

Podle dostupných dat se koncem roku 2025 dál prohloubila nevýhodnost investic do nemovitostí za účelem pronájmu. Hrubý roční výnos kolem 3,6 procenta by ještě mohl vypadat snesitelně, jenže jde o číslo před náklady. Jakmile investor započte amortizaci bytu, opravy, období neobsazenosti, pojištění, správu nebo daňové dopady, vychází čistá výnosnost podle odhadů výrazně níž až kolem 1,65 procenta.

Nájmy v hlavním městě se za loňský rok zvýšily o 7 procent na 400 korun za metr čtvereční, zatímco český průměr byl 272 korun. Podle dat z trhu se návratnost v některých dříve „výhodných“ oblastech zhoršuje nejrychleji. Výrazně se zhoršila například v Ústeckém kraji, přestože právě tam se byt podle propočtů stále splatí nejrychleji. Ještě před pandemií přitom v místech jako Ústí nad Labem nebo Ostrava nebyly výjimkou výnosy přesahující 9 procent.

Tato čísla jsou už ale minulostí. Podle lednových čísel je hrubá roční výnosnost nájemného v Ústí nad Labem 5,7 procenta. Nejnižší výnosnost byla v Praze se 3,3 procenta a v Brně se 3,4 procenta. V období od listopadu do ledna 2025 klesla výnosnost nájemného v sedmi krajských městech, nejvíce v Pardubicích.

Ekonom UniCredit Bank Jiří Pour pracuje s čistou výnosností okolo 1,65 procenta. A to je úroveň, která podle něj nepokryje ani umírněnou inflaci. „Indikátor táhl dolů jak růst výnosů vládních dluhopisů o deset bodů na 4,50 procenta, tak pokles výnosnosti nájemného. Ta se snížila o devět bodů na 3,65 procenta z důvodu rychlejšího růstu cen bytů proti zdražování nájmů,“ uvedl s tím, že se jedná o nejhlubší hodnotu od září 2023.

To znamená, že se investiční byt v Česku podle výše hrubého výnosu na nájemném zaplatí v průměru za 27 let. Když ale připočteme náklady na amortizaci bytu, tak se ocitneme na průměrném výdělku 1,65 procent, což už vyčíslí splátku tuzemského bytu za necelých 61 let.

Aby se dlouhodobě uvažujícímu investorovi v současnosti nákup bytu vyplatil, musel by podle odhadu Poura věřit v udržitelný růst cen bytů okolo 7 procent, což nepovažuje za realistické ani UniCredit Bank, ani například Česká národní banka. „Nadále věříme, že k ochlazení trhu a postupnému vyfukování cenové bubliny dříve či později dojde, načasování je však otázkou,“ uvedl Pour.

Doplnil, že poptávku na trhu dál živí spíš emoce a očekávání než racionální kalkulace. Lidé chtějí vlastní bydlení „za každou cenu“ a část kupujících sází na pokračující růst cen. Právě spekulace na další zhodnocení se tak stává hlavním důvodem, proč řada investorů byt pořizuje, i když samotné nájemné výnosově nevychází.

Na tom se podepsala i aktuální situace na realitním trhu. Starší byty v Česku loni zdražily meziročně o 17 procent na průměrných 82 091 korun za metr čtvereční, ukázala už dřív analýza realitního portálu Sreality. Ta vychází z dat od ledna do listopadu roku 2025. O deset procent stouply také ceny starších rodinných domů, které se prodávaly v průměru za 53.129 korun za metr čtvereční.

SOUVISEJÍCÍ: Nájmy raketově rostou, Brno dohání Prahu. Na jeden byt spadá až 80 zájemců

Podražily také chaty a chalupy, jejich cena za metr čtvereční se pohybovala na podobné úrovni jako u rodinných domů. O něco nižší než celorepublikový průměr bylo zdražení starších bytů v Praze, u kterých průměrná cena vzrostla o 14 procent na 142.592 korun za metr čtvereční.