AD. Následky Bartošovy digitalizace... Bydlení nemusí být luxus

Nedávno publikovaný článek Následky Bartošovy digitalizace. Bylo vydáno nejméně stavebních povolení za 26 let na webu Echo24.cz o následcích zpackané digitalizace stavebního řízení poukazuje na jeden z neúspěchů v oblasti výstavby, která v současnosti negativně dopadá na český nemovitostní trh. Právě problém s finančně nedostupnými byty i nájmy má letos výrazný potenciál promluvit do výsledků voleb. I s ohledem na globální změny je bytová krize jedním z nejdůležitějších domácích politických témat. Existuje ale několik kroků k jejímu zmírnění, na lze pracovat již nyní.

Alarmující ceny. Stagnující výstavba. Opomíjené brownfieldy. Nedostupné bydlení. Tak by se dal charakterizovat tuzemský nemovitostní trh. Dostupnost bydlení v Česku se v posledních letech stala jedním z nejpalčivějších společenských problémů. Rostoucí ceny nemovitostí, dlouhé a složité povolovací procesy a pomalá výstavba vedly k situaci, kdy je vlastní bydlení pro mnoho lidí nedosažitelným snem. Stále více domácností totiž utratí za bydlení neúměrně vysoký podíl svých příjmů. Obyvatelé Prahy či Brna vynakládají dle Deloitte Real Indexu takřka polovinu mzdy na zaplacení nájmu. Problém tvrdě dopadá na většinu střední třídy.

Jako v řadě dalších ekonomických a společenských problémů, neexistuje na současnou situaci jednoduchý recept. Ale věřit v to, že na sílu tlačené dotace do výstavby povedou ke snižování cen, je naivní. Čím více peněz se do sektoru nalije, tím více porostou ceny stavebních prací i nemovitostí. Místo dalšího přikládání do ohně je proto nutné zaměřit se na základní problém, což je nedostatečná nabídka dostupných bytů. A ta se dá začít řešit ihned.

1. Revitalizace jako alternativa k výstavbě

Nová výstavba je sice důležitým prvkem rozšiřování celkového bytového fondu, ale její realizace je zdlouhavá a nákladná. Stavební řízení v Česku totiž patří mezi vůbec nejhorší na světě. Povolení k novému bytovému projektu trvá obvykle přes sedm let. Kvůli tomu se Česko ocitá ve srovnávacích žebříčcích vedle zemí, jako jsou africké Burundi nebo Kamerun. Pokus o digitalizaci stavebního řízení selhal a nový stavební zákon je ve skutečnosti více než třikrát obsáhlejší než jeho předchůdce. Navíc se na stavební sektor valí jedna norma za druhou. Nová výstavba tak bude v čase ještě složitější a nákladnější. Jak z toho ven? Rychlé a efektivní řešení nabízí revitalizace stávajících nemovitostí.

V Česku se nachází desítky tisíc nevyužívaných bytů a brownfieldů. Revitalizace může tyto nemovitosti rychle vrátit na trh s bydlením.

Z toho jasně vyplývá, že pouze nová výstavba dostupnost bydlení v Česku nezvyšuje. Naopak rekonstrukce bytových jednotek a revitalizace brownfieldů může výrazně a rychle zvýšit celkový počet nemovitostí na trhu a zásadně přispět ke zmírnění bytové krize. Navíc se rekonstruované nemovitosti často nacházejí v atraktivních městských lokalitách s dobrou infrastrukturou. Tlak na ochranu nezastavěné krajiny neustále roste, a proto je velkým benefitem revitalizace využití již existujících nemovitostí a snížení nákladů na užívání veřejných služeb. Vzhledem k rozrůstání měst se totiž objekty dostávají z periferií do městské výstavby.

Nejdůležitější výhodou revitalizace však je, že často nepodléhá stejným regulačním překážkám jako nové stavby. Povolovací procesy na výstavbu nových bytových domů v Praze a dalších velkých městech trvají zpravidla déle než 5 let. To znamená, že už stojící, rekonstruované nemovitosti mohou být dokončeny mnohem rychleji a s nižšími investičními náklady. Navíc je renovace rezidenčních objektů mnohem ekologičtější a udržitelnější, než výstavba na zelené louce. Nezabírají další místo, efektivně se využívá stávající prostor a materiály ze starších budov jsou snáze recyklovatelné. Pro státní správu i soukromé investory tak představuje rekonstrukce nevyužitých bytových fondů strategickou příležitost k okamžitému posílení dostupnosti bydlení.

Revitalizace objektů přispívá k rozvoji regionů, zlepšuje kvalitu života místních obyvatel a zvyšuje estetickou hodnotu prostředí. Opravené a modernizované budovy pomáhají oživovat zanedbané oblasti a přinášejí dlouhodobý přínos místním obyvatelům. Rekonstrukce v regionech má navíc pozitivní dopad na životy místních komunit. Ze zanedbaných a nevyužitých budov se stávají opravené a modernizované domy, které zlepšují kvalitu bydlení i celkovou životní úroveň v dané oblasti. V mnoha evropských zemích, jako je například Velká Británie nebo Nizozemí, se tyto projekty realizují díky státní podpoře a aktivní spolupráci místních komunit.

2. Přesun kapitálu z centra do regionů

Dlouhodobý trend urbanizace vede k výraznému tlaku na velká města, jako jsou Praha a Brno, což přirozeně způsobilo prudký růst cen nemovitostí a přetížení tamní infrastruktury. Přitom mimo hlavní metropole existují regiony v dojezdové vzdálenosti s nižšími cenami nemovitostí, dostatečnými kapacitami a potenciálem pro budoucí rozvoj. Výrazným faktorem podporujícím jejich atraktivitu jsou rostoucí státní investice do dopravní infrastruktury, které postupně propojují menší města s metropolemi. Díky těmto projektům se dříve přehlížená města stávají de facto předměstími velkých center, čímž roste jejich hodnota. Tento trend se bude brzy týkat například Ústí nad Labem, Hodonína a dalších regionálních měst.

SOUVISEJÍCÍ: Řešení drahého bydlení v Praze? Mladí se stěhují do okolních měst ve Středočeském kraji

Zvýšená investiční aktivita v těchto lokalitách podpoří místní ekonomiku a sníží tlak na velkoměsta. Přesun kapitálu do regionů umožňuje efektivnější využití nevyužitých nemovitostí a přináší nové možnosti rozvoje. Investice do regionálního bydlení navíc podporují dlouhodobou stabilitu a posilují ekonomickou soběstačnost těchto oblastí.

Podpora regionálního bydlení samozřejmě vyžaduje rozvoj dalších oblastí, jako jsou dopravní infrastruktura, investice do škol a zdravotní péče nebo stimulace podnikatelského prostředí, aby tyto lokality byly dlouhodobě atraktivní pro obyvatele i investory.

Čistě z ekonomického hlediska však výnosy z investic do regionálních nemovitostí stabilně převyšují výnosy z investičních nemovitostí v Praze a Brně. Zatímco výnosy z nájemného v hlavním městě se pohybují okolo 2,5 - 3 %, v regionech jako Karlovarský kraj, Ústecký kraj či Kraj Vysočina dosahují hodnot přes 5 %, v případě Ústeckého kraje dokonce až 7 %. Z pohledu dlouhodobé návratnosti investic se tedy jedná o rozdíl, který by investoři neměli přehlížet.

3. Snížení byrokracie a zrychlení stavebního řízení 

Na státní úrovni je jedním z hlavních problémů současné bytové krize neefektivní a zdlouhavý schvalovací proces nových stavebních projektů. Byrokratická náročnost nejenže zpomaluje tempo nové výstavby a revitalizace, ale zároveň zvyšuje náklady developerů, což se následně přirozeně promítá do cen nemovitostí.

Rychlejší a transparentnější stavební řízení by nejen umožnilo rychlejší rozvoj dostupného bydlení, ale také by zlepšilo předvídatelnost a stabilitu investičního prostředí. Zavedení jasných a efektivních pravidel pro schvalování stavebních projektů by mohlo podnítit větší zájem soukromého sektoru o investice do bydlení, a tím urychlit dostupnost nových i rekonstruovaných bytových jednotek. Samozřejmě je potřeba se k celkovému zrychlení stavebního řízení postavit zodpovědně a nevnášet do systému novými opatřeními chaos, jako jsme toho byli v minulosti svědky.

KOMENTÁŘ: Jaká nekonečná válka?

Bytová krize je bohužel problém, který nelze vyřešit jedním opatřením nebo jednorázovou investicí. Kombinace investic do regionů, efektivního využití existujících nemovitostí a zjednodušení stavebních procesů však může přinést zásadní zlepšení dostupnosti bydlení. Klíčem k úspěchu je sdílená snaha státu, soukromých investorů a místních samospráv efektivně reagovat na potřeby trhu i obyvatel. Pokud dokážeme tyto principy uplatnit v praxi, máme šanci na vytvoření udržitelného a dostupného trhu s bydlením pro všechny.